央行加息后,到底是保持可变利率房贷,还是改成固定利率房贷?

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发布时间:2017-09-25 16:39:39
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【电商岛】

2017年,加拿大央行已经加息两次,还有人预测年内将有第三次加息。眼看央行进入加息通道。很多人心发慌手出汗,决心以固定利率房屋贷款避免未来损失。

但金融网站LowestRates.ca行政总裁Justin Thouin指出,固定利率的作用是锁定按揭利率,固定每个月的还款金额,可以帮助还款者抵御利率急升的风险,多见于贷款额度过大,供款预算吃紧的人群。但从长期来看,浮动利率比固定利率更能节省利息支出!

央行加息后,到底是保持可变利率房贷,还是改成固定利率房贷?

Justin Thouin表示,加拿大央行提高基准利率,银行优惠利率必然根据基准利率进行调整,与优惠利率挂勾的房屋浮动按揭利率和固定期限利率也都会上升。

LowestRates.ca后台数据显示,7月份第一次加息后,在8月申请固定按揭利率的加拿大人数目激增。有59.31%选择固定利率。上周央行再加息0.25%,将有更多人选择固定利率,9月的数字预计可能超过60%。

Justin Thouin认为,这是一种对央行利率变化的过度反应,但符合人性和市场规律。

央行加息后,到底是保持可变利率房贷,还是改成固定利率房贷?

这种现象在股票市场表现的尤为明显,每当股市有重大新闻发生,投资者总会惊慌失措,在忙乱中采取各种自以为是的操作。但多数时候以静制动才是最好的策略。因为市场在高低中反复,长期来看稳定持有的回报超过频繁折腾。

回到利率市场,央行加息降息都是常态,以25年期的贷款为例,漫长的时间里也许会遭遇多次加息降息,而顶住利率变动带来的压力,坚持浮动按揭利率,收益才是最大的。

Justin Thouin表示,很多近期采取固定利率的房贷者觉得锁定利率给人的感觉更安全,特别在央行继续加息的概率很大时。但这样做或可使房贷者安心,但实际上此举将要付出金钱代价。

现举例说明为什么会这样?

央行加息后,到底是保持可变利率房贷,还是改成固定利率房贷?

假定贷款100万加元,分25年摊还贷款,今天TD银行的5年期浮动利率为2.75%,每月按揭利息支出4613元。若央行再加息0.25%,每月按揭利息支出将增至4742元,增幅为129元。

同一个买家若使用固定按揭利率,以TD银行今天的4年期固定利率3.19%计算,意味每月按揭利息支出为4842元。与浮动利率比较,每月的利息支出多出229元,每年的支出则多出2748元。也就是说要加息两次以上浮动利率的还款才会与固定利率持平,考虑到经济形势瞬息万变,加息降息或者稳定不变的概率,在4-5年的期限内,浮动利率跑赢固定利率的可能性极大。

Justin Thouin介绍说,加拿大央行第二次加息后,加拿大各银行2%以下的房贷利率基本消失不见。根据业内数据分析,贷款人能看到的最优惠利率都在2%以上,仅有1个1年期定息产品标称1.99%利率,但能不能成交未经证实。

央行加息,首先影响的就是浮动利率贷款产品,加拿大各商业银行出于各自的经营策略和对未来市场的判断。提供的5年期可变利率贷款介于2.14%-3.15%之间。差异很大。比较主流的水平是2.7%左右。

还一些银行可以提供最优惠利率再减8个基点的折扣,也就是0.8%。但也有银行暂时不再有任何这方面的优惠。

根据LowestRates.ca的数据,5年期定息产品最低利率为2.79%,最高则达到4.84%,这也是近期加拿大央行用以计算压力测试的利率。

总体来说,大多数贷款者选用的房贷产品利率在3%以上。

Justin Thouin提醒说,每家银行在网站上宣称的利率水平都是可以商量的,有些人也许拿不到宣称的利率,还有些人可以得到更大的优惠。找到靠谱的贷款经理或者贷款经纪人是很有必要的。

BMO的资深市场分析师Robert Kavcic则补充说,央行加息两次以后,贷款人的买房置业能力已经被削弱,以最多买家选用的5年期定息房贷利率的变动来说,新买家的购买能力已削弱了约6.5%。

央行加息后,到底是保持可变利率房贷,还是改成固定利率房贷?

所以选择浮动利率还有另一个好处,就是可以保持较高的贷款置业能力,在地产市场也许这一点点差异就能摸到大鱼。


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